Wynajem czy zakup mieszkania — co się bardziej opłaca (2026)
Większość kalkulatorów porównuje ratę kredytu z czynszem najmu — i to jest błąd, przez który ludzie podejmują złe decyzje. Uczciwe porównanie musi uwzględnić trzy rzeczy, o których się zapomina: pieniądze zamrożone we wkładzie własnym przestają zarabiać (koszt alternatywny), właściciel płaci podatek od nieruchomości, fundusz remontowy i remonty, a najemca nie traci na kosztach transakcyjnych. Ten kalkulator liczy wszystko i pokazuje jedną liczbę, która ma znaczenie: po ilu latach zakup zaczyna wygrywać.
Zakup
Wynajem
Założenia długoterminowe
Model: raty równe, koszt alternatywny liczony od gotówki na start i od różnicy w miesięcznych wydatkach (jeśli najem jest tańszy, nadwyżka jest inwestowana). Wartość mieszkania rośnie wg podanej stopy, na koniec odejmujemy koszty sprzedaży 3%. Podatek Belki 19% od zysków z oszczędności. Nie uwzględniamy: ubezpieczenia nieruchomości, ulg podatkowych przy sprzedaży po 5 latach, kosztów przeprowadzek.
Wyliczenie orientacyjne i informacyjne — nie stanowi porady inwestycyjnej, podatkowej ani oferty. Prognozy wzrostu cen i czynszów to założenia, nie przewidywania — rynek może zachować się inaczej.
Decydujesz się na zakup? Policz pełną gotówkę na start →Dane rynkowe (stan 07.2026)
| Miasto | Cena m² (wtórny) | Najem 50 m² | Czynsz adm. |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 393 zł | 3 895 zł | 14 zł/m² |
| Kraków | 15 110 zł | 3 082 zł | 12 zł/m² |
| Wrocław | 12 405 zł | 2 990 zł | 12 zł/m² |
| Gdańsk | 13 100 zł | 2 476 zł | 13 zł/m² |
| Poznań | 10 900 zł | 2 636 zł | 11 zł/m² |
| Łódź | 7 971 zł | 2 300 zł | 10 zł/m² |
| Katowice | 8 054 zł | 1 820 zł | 10 zł/m² |
Ceny transakcyjne z aktów notarialnych (NBP, I kw. 2026), stawki najmu z ofert (Otodom Analytics, luty 2026). To średnie — Twoja konkretna oferta może się różnić o kilkanaście procent.
Czego kalkulator nie policzy — a co bywa ważniejsze
- Mobilność: wynajem pozwala zmienić miasto w miesiąc. Sprzedaż mieszkania to średnio 3–6 miesięcy i kilkanaście tysięcy kosztów.
- Ryzyko stopy procentowej: przy kredycie zmiennym rata może wzrosnąć. Sprawdź, czy wytrzymasz ratę wyższą o 2–3 p.p.
- Stabilność: właściciel nie dostanie wypowiedzenia i może remontować. Najemca zależy od decyzji właściciela.
- Płynność: mieszkanie to majątek, którego nie da się szybko spieniężyć bez straty.
- Ryzyko utraty pracy: przy najmie można przeprowadzić się do tańszego lokalu. Kredytu nie da się zmniejszyć.
Zobacz też: